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西敷地 借地可否議案 提出できない事態に追い込む 12月市議会

・12月5日定例市議会開会
・11/20会派説明会で、市長より提出議案の説明。その中に西敷地の「定期借地権設定議案」
・11/26会派代表者会議 提出予定の「定期借地権設定議案」を先送りを表明。理由は「業者との協定締結が間に合わない」

 ・・・と急な動きとなったが、議会内外のたたかいにより、公明党が現状では賛成できないとの意思表示せざるを得ない状況となり、市長を追い詰めた大きな成果である。

 同計画は、下記で示すような行政論にも無理筋な計画、担保もなきに等しい事業なのに、四銀・高銀が26億円も融資することが「何より不可解」である。別のストーリーがある???

 20日から26日ま間の大きな動きとしては・・

◆11/21 高知大学地域協働学部教授会 現状での「西敷地利活用事業」への参画反対決議
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◆11/21 市民グループが開催した説明会に、参加要請をしていた、高知市、和・チカミG、高知大のいずれも欠席。市民に対し説明責任を果たそうとしない無責任な姿勢が明らかとなる。


《それ以前の、この間の動き》

◆補助金AB  業者は、地代・固定資産税減免も要望  9月議会~

・社会資本整備総合交付金の都市再生整備計画事業にかかわる補助金とは
A 優良建築物整備事業 国1/2、県市1/4ずつ~ 4億円との見込み
B 都市機能立地支援事業 賃料、固定資産税の減免(教育・医療機関など公的施設の集約にかかわる部分)で、金額はAの範囲内。減免分が補助金の対象
・市「Aしか使わない」と説明。「Bは使わない」とは言わない/業者「活用を見込む」

⇒ 補助金申請は、借地権の議決後とのことで、フリーハンドを確保するねらいか

◆事業の行き詰まりへの対応…担保にならない担保  2018年9月議会~

・銀行の「差し押さえ」となれば、所有者名義の変更となる~が、所有者の変更は募集要項で認められていない
・行き詰まった時点で、事業終了。更地にして市へ変換しなければならない。
・が、契約書に、所有者の変更を「禁止」することの明記には、市は「検討中」
→ 新会社の資本金は9900万円。金融機関から26億円の融資を受けて、マンション・複合ビル建設。/金融機関が、融資の担保にできるのは「建物だけ」
→ 契約書に所有者変更「禁止」が明記されたら、そもそも担保にならない。

⇒ 推論 「禁止」を明記せず、事業破綻を見越している。その際、事業は終了するが、所有権は移転し、より規制のゆるい形での民間活用が想定されているのではないか。

◆更地にもどす費用3.5億円 同額を積むのでなく保証人で対応 2018年9月議会

 50年後に更地にして返却する費用〔現状で3.5億円と推定〕について、同額を確保するのではなく、24か月分の土地賃料〔3200万円〕と連帯保証人の確保という方法をとること。連帯保証人が資格を失った場合には「確実に代わりの保証人を立てる」と言うだけ。

⇒ 確実に保証人をたてられない場合も「あり得る」ということ

◆新会社の形態…2018年11月公開の新資料より

・現状、新会社は発足しておらず、名称、代表者も不明
・和・チカミGが出資の主体となる新会社を発足/ 新会社と高知大学とが包括的な契約を結び運営に当たる
・「取扱注意」と印字された「高知大学との確認」…「CCRCに(高知大が)経営的に参画することは難しい、あるとすればコンソーシアム(共同事業体)という形」と、賃貸マンション部分の経営を高知大が担う場合のことを、高知市側も認識していたことを示す文書
・高知大の検討内容…賃貸マンション入居者84世帯で、100人が講座を受講。家賃収入と月3万円の受講料で運営するというもの。
 
◆事業目的・責任あいまい …「一般マンションでもよい」 2018年11月委員会

・当初、市の検討委員会…移住者向け「提案事業の基幹部分なので変更は認めない方向」/業者「移住は市の政策なのだから、市の責任で入居者を確保する」
→が、市が「協力するが責任は持てない」と主張すると、業者「空室ができれば一般入居も検討する」
→ 11/5委員会/ 部長「移住組だけで埋まらなければ、一般賃貸も認める」(反対派でない市議からも「単なる貸しマンションじゃないか」の発言)

◆公認会計士の検証結果 無視し、説明で悪用  2018年10月市民向け説明会

・3/30 公認会計士による事業提案書の「検証結果」報告
・10/17市民説明会/市長「公認会計士からも50年間いけるというチェックをいただいた」と説明

★「報告書」〔2018年3月〕の実際の内容… 

 冒頭に「本報告書のうち、将来の予測に関するものについては、私はその内容および達成可能性についていかなる保証を与えるものではなく、何ら責任を負いません」と明記/そのうえで、

1.補助金をうけることを前提としているのは「自らの資金負担による整備」との「条件を充たしていない」
2. 学生が減少し、高知大の50年入居が見込めるのか、慎重な検討が必要
3. ワンルーム程度で月額11万円平均の高額家賃設定で、90%の入居率を50年間維持する計画が妥当か
4. テナント収入も最終年度まで初年度の8割を見込む計画が妥当か
5. 50年間、3億円の修繕費でまかなえるか
6. 駐車場のないマンションにアクティブシニアが住めるか
(なお、条例では23台程度の駐車場を設置が必要だが、市は「近隣の駐車場を借りて確保する」と説明。駐車場代は、事業計画に入っておらず、市の説明は「利用者が負担する」→条例は、利用者の有無に関係なく23台分の駐車場設置を求めており、説明になっていない/ 条例の目的を市自らが毀損)
7. 日曜市の開催により、当日は車が横付けできない制約がある
8. 解体撤去費用を収支計画に含めること
9. 埋蔵文化財調査費用を計上しておくこと
10 大学入居部分の固定資産税、不動産取得税が未計上
11 貸倒れ損失未計上

⇒ 真摯に提起された「課題」にむきあうのではなく、指摘を無視し、さらに、お墨付きを得た、と悪用

◆基本協定締結ありき 要件未達成を「ごまかし」 情報公開10月入手

・「基本協定」 締結難色から、一転締結へと変化(7月末~8月末)
・市の「難色」の要因…募集要件を充たしていない業者の収支計画/計上を拒んでいた経費の扱い
→ 業者側は「計上する」と言っていないのに、市側が「負担すると(議会に)説明させていただく」と主張し、さらに「計上の必要はない」という業者に対し、一般論として「必要な税金は納付する」と言わせて、それで「納付する」と言っていると、議会と市民をだました。
→ が、協定をむすぶべき、新会社は発足していない

◆2018年9月議会 急きょ、質問日初日に協議経過を説明

・西敷地利活用事業について、質問締め切り直前に、各派代表者会議を招集し、市長が協議の経過を報告/質問日初日に、特に傾倒すべき重点課題となっている3点について報告…

1.補助金4億1900万円が得られない場合は、新会社が負担、ビルの高さを変えず部屋を14戸増やし対応
2.埋蔵文化財調査は、市が試掘し、本格調査の金額を業者に提示する
3.高知大が入所する部分の固定資産税は、課税対象となることが最終確定したので、大学に通知し了承をえた。

⇒ 12月議会で、借地権の議決案を提出するため、9月議会で「議論を行った」というアリバイ工作

◆高知大学の50年間の参画 …保障なし 2018年9月議会

・賃貸料年3千万円余、50年間で16億円で、収支2億円黒字の前提
→ 、50年間使い続ける契約や途中解約の場合の違約金の規定など「なにもない」(9月議会答弁)

◆高知大学が活用するとした「地方創生関連の交付金」は幻 6月議会

・高知大は、年間約3,000万円のテナント料を賄うために地方創生関連の交付金も見込んでいる(地元紙)と報じる。市長も記者会見等で報道された内容は提案内容と合致しているとの認識を示した。
この点を追及。
→その交付金とは、「地方大学・地域産業創生交付金」。申請者は自治体であり、事業側が計画に入れる性格のものではない。/しかも、市は、同交付金は70億円を10箇所程度に配分するもので、採択では「かなり高いレベルで、プロジェクトの先進性が求められる」とのべ、県が施設園芸農業をテーマに申請の準備をすすめており、本市として「申請する予定はない」と答弁。
⇒ 高知大テナント料3000万円の根拠がさらにあやしくなる〔もともと「交付金」があっても3年程度だろう。50年間のテナント料の原資とはならない〕。


◆それ以前の経過と問題点〔スケッチ的に〕

①もともと中心市街地活性化計画で「賑わい広場」となっていたもの「民間」「高度利用」を前提とした計画に変更させようとしたことが出発点

②2017年2月 利活用検討委員会設置 市は「民活・高度利用」を前提とする検討と提案。が、委員の反対でゼロからの検討に。「広場」を第一とした「まとめ」。同時期実施した市民アンケートも「広場」が第一

③これを受けて市は、公募型プロポーザルの募集要項を決定 2017年6月議会

 その内容…「広場機能」を含む4つの機能を提示し、うち2つを充たすことを条件とし、「広場なし」も可とした。何より問題なのは、利活用検討委員会での検討の前提は「事業用定期借地権」(住居不可)だったのを、議会に報告することもなく、「一般定期借地権」(賃貸マンションも可能に)にこっそり変更。

④徹底した非公開、市民・議会排除

 民間からの提案の選定では、市が指名する選定委員も選定が終わるまで非公表、選定過程も非公開とし、しかも特段急ぐ必要もないのに今年中の選定を方針化。

⑤「公募型プロポーザルで競争性確保」というが、事実上1提案だけ 

12月8日 1次審査合格者4者のうちローソンが辞退
12月27日 JR四国・凸版・鹿島グループが辞退
1月12日 選定委員会で、1者のみ「最優秀提案者」を選定/東横インの提案は、合格点に達せず

⑥募集資格を欠いているのに…要綱を改ざん 2018年3月議会

・募集要項には、契約締結までに以下の問題があれば、契約相手としての資格を失うと明記/ その項目に「低支出書類に不備があった場合」/が、公募段階で、この項目を削除。
・情報公開資料/16年8月8日第一回プロポーザル選定委員会(議事録なし)、審査要領の当初案から、二次審査に進む要件として「事業提案書を適正に策定し提出しなければならない」との規定を削除

*また、情報公開で入手した資料から、党市議団が、選定された業者名を突き止める

⑦提案内容めぐる市と業者のゴタゴタ 2018年3月議会

・二次審査に進む要件を削除し、熟度の低い提案を選定したことで、妥当性検討委員会〔市職員〕を急きょ設置
・業者の提案内容には、協議して詰める必要があるとして、業者名も内容も非公開が続く。市と業者の間で数回の質問と回答というやり取り続く。

⑧執行部 「数回の協議も、実現性の乏しさの改善が見られない」と団の指摘を追認 2018年3月議会

 経過が議会に報告される。市側から、資金計画や収支計画など実現性に乏しい内容の改善が見ず、「これ以上の回答は、もうない」という表明が3月中旬に業者からあったとし、「4月上旬に妥当性が判断される」と報告。
→「特定業者ありき」で 「資格のない提案が選定された」という市議と団の指摘を追認した格好に。

⑨公認会計士にチェックを依頼 2018年3月議会

経営的な問題であり、市職員で構成する妥当性検討委員会では判断できないと、急きょ公認会計士にチェックを依頼/が、その「報告」を、判断できないとした妥当性検討委員会で協議

⑩業者自ら名乗り出て、提案内容をオープン 地元紙に登場 2018年4月

「非公開」で対応している市に対し、その対応が“提案内容は条件を充たしている”にもかかわらず“『特定業者ありき』と誤解を与えている”とし、“訴訟も辞さない”旨の姿勢とともに報道される。

《報道では提案内容》
・建設総額31億円、銀行から26億円の借り入れ、国の補助制度活用で4.2億円
・50年間の収支 収益69.2億円。市への地代8億円、必要経費を差し引いた純利益5.5億円。更地に回復する費用3.5億円を受理駅から捻出 → 50年間で、利益は2億円。年400万。
・高知大の賃料年3000万円については、高知大関係者の「3000万円はリーズナブル」「地方創生関連の交付金と受講料収入を見込む」とのコメントを報道
・残り55億円の収益は、家賃、テナント料 年11億円。住居部分は84戸

~ その後、協議の停止。協定締結は難しいとの雰囲気が市議会に広がる。6月議会でもさらに問題点が浮き彫りになるが、9月開会後、「巻き」が入ったのか・・・急ピッチで、協議の経過報告〔9月〕、2回の市民説明会〔10月〕と、12月議会への議案提出へと動き出す。

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